Lokacija in zemljišče
Mikrolokacija, dostop, orientacija, razgledi, naklon terena, kakovost okolice, hrup, bližina storitev in komunalna opremljenost pomembno vplivajo na vrednost hiše. Pomembni so tudi velikost, oblika in uporabnost gradbene parcele, parkiranje, zunanja ureditev ter morebitne služnosti ali omejitve.
Velikost in funkcionalnost objekta
Ocenjevalec preveri uporabno, neto in bruto površino, razporeditev prostorov, število etaž, višine, osvetlitev, povezavo z zunanjimi površinami, garažo, klet, podstrešje in pomožne objekte. Enaka kvadratura ne pomeni enake vrednosti, če se hiši razlikujeta po funkcionalnosti ali kakovosti uporabe.
Konstrukcija, kakovost in stanje
Pregledajo se leto gradnje, konstrukcijski sistem, kakovost materialov, streha, fasada, okna, instalacije, ogrevanje, hlajenje, vlaga, poškodbe in vzdrževanje. Pri obnovah so pomembni obseg, izvedba, starost in dokazila. Vizualno privlačen videz sam po sebi ne nadomesti tehnične presoje dejanskega stanja.
Energetske lastnosti in obratovalni stroški
Izolacija, stavbno pohištvo, ogrevalni sistem, energetska učinkovitost, proizvodnja energije in predvideni stroški vzdrževanja vplivajo na uporabnost in tržno privlačnost hiše. Pri primerjavi je koristno ločiti med začetno investicijo, rednim vzdrževanjem in večjimi prihodnjimi obnovami.
Pravni status in dokumentacija
Gradbeno in uporabno dovoljenje, načrti, parcelni podatki, evidence površin, vpisi v kataster, zemljiškoknjižni izpisek in podatki o obnovah pomagajo razjasniti dejansko in dovoljeno stanje. Neskladne površine, nedovoljeni deli ali manjkajoča dovoljenja lahko vplivajo na predpostavke, tveganje in zaključek o vrednosti.
Primerljive prodaje in tržne razmere
Pri oceni se analizirajo primerljive hiše v relevantnem okolju. Upoštevajo se datum prodaje, lokacija, velikost parcele, površine, stanje, kakovost, starost, energetske lastnosti in posebnosti. Oglasi so lahko orientacija, vendar ne predstavljajo nujno realiziranih cen. Trg se lahko med posameznimi mikrolokacijami pomembno razlikuje.
Kaj pripraviti za ogled in cenitev?
Pripravite naslov, parcelne podatke, osnovne površine, dovoljenja in načrte, podatke o obnovah, račune ali dokazila o investicijah, podatke o priključkih, bremenih, najemih in posebnih okoliščinah. Ocenjevalcu omogočite dostop do vseh delov objekta in ga opozorite na skrite napake ali načrtovane spremembe.
Naročilo
Preberite osnovni vodnik ali pošljite podatke za ponudbo cenitve hiše. Namen, datum vrednotenja in predvideni uporabnik poročila naj bodo jasni že ob naročilu.